社長のひとりごと

 

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時折、感ずるがままに綴っていきます。
 

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雨の土曜日
2020-07-11
 また、雨が降って郡山に警戒レベル3の予報がでた。災害が無い事を祈るのみだ。
 
 コロナ感染者が久しぶりに出た郡山市だが、明日(日曜日)の契約予定日がそれによって延期された。弊社に関係のないところでいろいろな「訳」が生ずる。来週の土曜日は現地案内会もあり、社員の出勤体制の変更も考え直すことも必要になる。
 不動産の取引は買主・売主・業者など常に相手がおり、慎重な段取りの中で成立する。それが全て覆るので相手側への対応や書面の訂正など延期の対応に朝から迫られた。不動産の売買は金額の大小に関わらず売主・買主各々「強い意志」が働かない時は止めた方が良い場合がある。
 小生、明日は出勤の予定だったが、週の疲れが溜まっていることもあり、契約延期を良い方にとらえて、温泉などゆっくり、のんびりした休日にしたい。
 来週は同級生から「夜の街」へのお誘いがあった。喜んで出席して楽しい一夜を過ごすつもりだ。同級生との会合は、数名の「密集」で「密閉」の部屋で「密接」にならざるを得ない。どうしても三蜜は避けられない。周りに迷惑にならぬように、なるべく短時間で、お互いに安否確認後は騒がず、大声で怒鳴るようにおしゃべりしないので許してください。
 
世の中の出来事は全て他人事でなない
2020-07-08
 コロナの感染拡大について連日、東京の100名超えを報道しているが、仙台市内でも飲食店を起点に4名のコロナ陽性者が判明したらしい。クラスター認定まであと1名に迫った。「夜の街」関連で飲食店の従業員とお客とのこと。
 行動緩和による経済活動重視政策には一種の解放感もあって、楽しい夜の街に出かけたいと思う気持ちは理解出来る。自分も若ければ、「大丈夫だ」なんて気勢をあげて友人と毎晩出没していたと思う。隣県の事だが第二波と思い十分に気をつける必要がある。
 今回の台風にも似たような豪雨は九州全土から岐阜県・長野県へとそして関東・東北へと広範囲に広がりをみせている。コロナ感染拡大にある最中にも係わらず自然災害は時期を選んではくれない。死者行方不明者は60名を超え、家屋の倒壊と川の氾濫・洪水と大きな災害の連続だ。今も郡山では、わりと強めの雨が降っている。昨年の東日本豪雨(台風19号)を思い出して洪水、内水には気をつける必要がある。
 コロナ感染や自然災害は何時わが身に降りかかるか分からない。
「世の中の出来事は、全て他人事ではない」と言う事を肝に銘じる必要がある。
 
市街化調整区域にある「空き家」の問題 ③(終)
2020-07-05
不動産に携わっている業者さんでも、難しくやりたくない「農家住宅」
 調整区域では、都市計画法により建物を建てることは非常に難しい。しかし、農業者であれば、その所有する土地に居住用の建物を建築することは可能だ。この建物を「農家住宅」とよび、その細かい要件は、各自治体の条例によるため、各自治体によって様々な見解があるらしい。農家の世帯員の一部が独立して本家とは別の場所に、自己の居住用の建物を建築することができ、それを「分家住宅」(通称「次・三男対策住宅」)と言う。「分家住宅」も各自治体で要件が決められており、更に要件が細かいとの事らしく、建築する際には専門家に任せた方がよさそうだ。
 どこか懐かしく穏やかな田園風景の調整区域にある建物は、大きくしっかりした建物が多く、昔から建物内で蚕、牛、馬などを飼い育ててきた。奥会津地方ではL字の建物「曲屋」の住宅がまだ存在しているのを見かける。小生の祖父の家は奥会津只見町にあって、昔は蚕も牛も飼っていた。夏休みには養蚕(蚕は蚕様と呼ばれ大事にされた)している隣の部屋に泊まって、叔父と一緒に牛に餌をやったことを記憶している。夜には蚕の食事(桑を食べる)の音がする。階下の牛小屋の天井には毎年「燕」が巣をつくり飛び回り、子育てに賑やかだった。いろいろな音と匂いは慣れると気にならない。そんな昔が懐かしい。
 「衣食住」人の暮らしは変わったが、農家住宅がそのまま放置され、自然災害時でも、空き家として被災者に貸出しが出来ないは忍びない。役所の対応を見てると、土地の価格も安く税金も安い調整区域を利用して脱法行為をした輩の存在が、法律の運用を厳しくしている可能性もある。「農家空き家」の再利用を行政の方には、もう一度真剣に再考を促したい。空き家も国の財産であり、都市計画法の目的である、里山を含め地域一帯は全てにおいて公共の福祉の増進に寄与するものであるから。
 
市街化調整区域にある「空き家」の問題 ②
2020-07-04
 前回は、市街化区域と市街化調整区域(以下単に「調整区域」と言う)の区分まで書いた。復習すると、調整区域は市街化を抑制する区域で人の住む建物は建築不可が大きな目的であるが、いつからそうなったのか?まさか大昔からではない。
 郡山市のホームページには「郡山市では昭和45年10月15日に区分を行い、その後、数度の見直しを行い、現在の市街化区域面積が6,886.3ヘクタール、調整区域が20,137.2ヘクタールです」とある。昭和45年10月に区分され、その後、東部ニュータウンや大規模開発の住宅地(あぶくま台・東ニュータウン・サンステージ・四季の丘など)が増えて、郡山市全体の面積の内、市街化区域が約25.5%、調整区域が74.5%の割合だ。その後、舞木町の東ニュータウンはどのような訳があったかわからないが、調整区域に戻った。そして、調整区域の建物は、用途も建築も増改築も含めていろいろと規制を受けることになった。
 では、農家住宅とはなにか? 
農家住宅とは、調整区域において、農業を営む方の居住の用に供する建築物のことで、いろいろな手続きにより建築した農家住宅を「農家住宅以外に使用すること」又は「第三者に貸すこと」は出来ない。となっている。いわゆる属人性があるためである。属人性とは、原則として建築が禁止さている調整区域において、建築物の建築又は利用について、利用する人の属性に基づき許可をした場合に、その建築物に備わる性質のことを言う。
 空き家になるとこれが「やっかい」な規制となり、場合によっては朽ち果てるのをただ見ているだけとなるのだ。
 
市街化調整区域にある「空き家」の問題 ①
2020-07-03
 郡山市からの要請もあり「空き家問題を積極的に解決しよう」として、3年前からNPO法人で「空き家」問題など活動している。今までに市内約100軒の空き家を見てきた。空き家は、それぞれの人に歴史や思い出があるように個々に事情がある。空き家の解決方法は利活用と賃貸・売却であるが、所有者の希望は賃貸と売却(解体工事も含め)が多い。だが、調整区域の(農家住宅)建物には、残念ながら解決方法が無いのが現状だ。大きな家で、景色も良く、例えば「蕎麦屋さん」向けに都会の方に・・・コロナ対策で会社を地方へ・・・と利活用と思うのだが、法律の壁で所有者に断っているのが実情である。なんとかならないのか、この法律!「固定資産税」を納税しているのだから、ある意味「国の財産」でもある。この「ひとりごと」で法律から検討したい。
 都市計画法は昭和43年に施行された。もう半世紀を超えている。第1条の目的には、次のように定めている。「都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする」
 引用が長くなったが、都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、広域的見地から定められる国土全体あるいは地方全体の開発計画や利用計画等の上位計画に沿った、当該都市の「土地利用」「都市施設」「市街地開発事業」に関する計画を総合的かつ一体的に定めることにより、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としていると言うことだが、なかなか理解できない。「均衡ある発展と公共の福祉の増進」の目的ってなんだろうか。
 そのために、区分区域を定めている。区域区分とは、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るため、既に市街地を形成している区域(既成市街地)とおおむね10 年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域として定めるものであり、各種の都市計画や開発許可制度を併用することにより計画的な市街化を図ることとしている。今日は都市計画などの法律用語の復習で大変長い文章ですみません。
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